Fachliche Neuigkeiten

Um was geht es?

Seit 2018 haben wir das Thema „Grundsteuerreform“ auf dem Tisch. Seit dem 1. Januar 2025 ist es nun konkret. Die Grundsteuer in der bisherigen Form musste wegen verfassungsrechtlicher Bedenken überarbeitet werden. Hier handelt es sich tatsächlich mal um eine Reform im Wortsinne („Zurückbildung“), da die Grundsteuer ab dem 01.01.1935 ziemlich ähnlich aufgebaut war, nur mit anderen Bewertungsmaßstäben und Begriffen („Einheitswert“). Zusätzlich war eine vollständige Neubewertung sämtlicher Grundstücke der Bundesrepublik erforderlich. Der übrige Verfahrens- und Rechenweg ist im Wesentlichen unverändert (siehe nächster Abschnitt). Ob dieser riesige Verwaltungsaufwand gerechtfertigt ist, muss sich noch herausstellen. Es bestehen jetzt schon wieder erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken an der Neuberechnung.

Die Stadt Halle plante für 2024 Einnahmen aus der Grundsteuer B in Höhe von ungefähr 26,5 Mio. Euro (Haushaltsplan-Beschluss vom 22.11.2023), dies entspricht ca. 3 % der geplanten Gesamteinnahmen 2024.

Es mehren sich Stimmen, die eine komplette Abschaffung der Grundsteuer fordern, da diese möglicherwiese überhaupt gar nicht verfassungsgemäß modelliert werden kann und die regelmäßige Bewertung (aller sieben Jahre!) einen immensen Verwaltungsaufwand bei den Grundstückseigentümern, den Gemeinden, den Finanzämtern und den Beratern erzeugt. Vom Streitpotential mal völlig abgesehen. Ein Hoffnungsschimmer: Die Grundsteuer zum 01.01.1935 sollte auch zu regelmäßigen, so genannten Hauptfeststellungszeitpunkten, neu bewertet werden. In den alten Bundesländern ist das seitdem einmal erfolgt, nämlich zum 01.01.1964. In den neuen Bundesländern ist das nun erstmals zum 01.01.2025 erfolgt.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Auch die neue Grundsteuer wird in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt. Das Finanzamt berechnet zunächst den Grundsteuerwert. Dieser wird - je nach Art der Bebauung und Nutzung – entweder mit vereinfachten Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Dabei werden standortabhängige, typisierte Werte für Herstellungskosten oder die Mieterträge angesetzt.  Ein Abweichen von diesen Vorgaben wegen grundstücksindividueller Besonderheiten ist systemisch nicht vorgesehen. Der Bundesgerichtshof hat die Möglichkeit der Geltendmachung von Besonderheiten im Wege der „verfassungsrechtlichen Auslegung“ aber quasi nachträglich hineininterpretiert. Das letzte Wort hat jedoch das Bundesverfassungsgericht.

Der so ermittelte Grundsteuerwert wird mit der nutzungsartabhängigen Steuermesszahl (z.B. 0,31 Promille bei Mietwohngrundstücken) multipliziert und ergibt den Grundsteuermessbetrag.

Die jeweilige Stadt oder Gemeinde multipliziert diesen Grundsteuermessbetrag mit dem von ihr festgesetzten Hebesatz (in Halle (Saale): 500 %).

Welche Veränderung wird sich bei der Grundsteuer 2025 ergeben (am Beispiel von Grundstücken in der Stadt Halle (Saale)?

Wir haben bei einigen konkreten Grundstücken aus unserer Mandantschaft die neue mit der alten Grundsteuer verglichen und sind dabei zu folgendem Ergebnis gekommen:

Bei Eigentumswohnungen erhöht sich die Grundsteuer im Schnitt um 12,84 %. Die Bandbreite beträgt -7,96 % bis 20,3 %. Bei einem Extremfall erhöht sich die Grundsteuer sogar um 1.829,37 %.

Bei Mehrfamilienhäusern erhöht sich die Grundsteuer im Schnitt um 35,98%. Die Bandbreite reicht von -4,64 % bis 126,21 %.

Bei einer Gewerbeimmobilie (Einzelhandel/Dienstleistungen/Gastronomie) hingegen ergibt sich eine Reduzierung der Grundsteuer um 75,83% (nicht repräsentativ).

Das spiegelt nur einen kleinen Ausschnitt wieder, wir haben hierzu 22 Grundstücke verglichen.

Welcher Handlungsbedarf ergibt sich?

Wenn nun aber die neue Grundsteuer verfassungsrechtlich bedenklich ist, muss ich sie dann überhaupt zahlen? Die Antwort lautet: Ja! Zunächst ist die Verfassungswidrigkeit (noch) nicht durch das Bundesverfassungsgericht festgestellt. Aber: Solange die Stadt oder Gemeinde noch keine neuen Grundsteuerbescheide erlassen hat, besteht zunächst erstmal keine Zahlungspflicht. Die alten Grundsteuerbescheide gelten ab 2025 nicht mehr, da die Übergangsfrist für die bisherige Grundsteuer am 31.12.2024 endete. Die Städte und Gemeinden haben bis zum 30.06.2025 Zeit, die neuen Grundsteuerbescheide zu versenden. Ob diese wegen der anstehenden Bundestagswahl aus politischen Gründen zurückgehalten werden, bleibt abzuwarten.

Wenn der neue Bescheid über die Grundsteuer erlassen wird, dann besteht im Regelfall auch die Zahlungspflicht. Ausnahmsweise gilt dies nicht, wenn gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert Einspruch eingelegt wurde und die (teilweise) Aussetzung der Vollziehung gewährt wurde. Dann ist die Grundsteuer nicht oder nur teilweise zu zahlen.

Welche Rechtsmittel habe ich?

Zunächst erstmal kann der Grundsteuerbescheid der Gemeinde mit dem Widerspruch angefochten werden. Da die Gemeinde aber „nur“ den vom Finanzamt ermittelten Wert mit ihrem Hebesatz multipliziert, ist hier die materielle Fehlerhäufigkeit eher gering. Sofern der Grundsteuerbescheid formelle oder rechnerische Fehler enthält, so sollte Widerspruch eingelegt werden. Jedoch hebt der Widerspruch die Zahlungspflicht nicht auf und der Widerspruch ist im Regelfall kostenpflichtig. Eine Aussetzung der Vollziehung wie bei anderen Steuerarten ist hier nicht vorgesehen.

Gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag kann innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch eingelegt werden. Für unsere Mandantschaft haben wir das rein vorsorglich übernommen, zunächst ohne konkrete Begründung zur Fristwahrung. Auch hier ist die Fehleranfälligkeit nicht so besonders hoch. Es könnte der Grundsteuerwert falsch übernommen oder die falsche Steuermesszahl verwendet worden sein. Allerdings ist es aus formellen Gründen wichtig, hiergegen Einspruch einzulegen, da Fehler, die hier enthalten sind, im Grundsteuerbescheid nicht bemängelt werden können.

Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert kann innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch eingelegt werden. Für unsere Mandantschaft haben wir das auch hier rein vorsorglich übernommen, zunächst ohne konkrete Begründung zur Fristwahrung. Hier findet die eigentliche Bewertung statt. Einwände gegen die Bewertung (und die verfassungsrechtlichen Bedenken) können nur hier geltend gemacht werden. Sofern der Bescheid noch änderbar ist, z.B. weil Einspruch eingelegt wurde, kann hier noch einmal eine Überprüfung der einzelnen Berechnungsschritte vorgenommen werden. Beispiele können sein, dass der Bodenrichtwert wegen Besonderheiten des Grundstücks anzupassen ist oder dass die tatsächliche Miete niedriger ist als die im Bescheid angenommene Miete. Auch könnte ein Wertgutachten erstellt werden, um einen niedrigeren Grundstückswert zu berücksichtigen.

Sollten Sie Unterstützung bei der Grundsteuerproblematik haben, wenden Sie sich gerne an:i

info@tasalla.de

Autor: Andreas Häßler (Steuerberater)

Stand: 23.01.2025

Das ursprüngliche Ende der Abgabefrist für die Grundsteuererklärung wurde nach hinten verlagert.

Neues Ende der Frist ist der 31. Januar 2023.

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht ein Urteil gefällt, nach dem die für die Grundsteuer geltende Einheitsbewertung für verfassungswidrig befunden wurde (1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12 u.a.).

Der Einheitswert verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz und ist somit verfassungswidrig. Die Begründung des BFH ist, dass die Einheitsbewertung des Grundvermögens nicht mehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen an eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung genügt, weil das jahrzehntelange Unterbleiben einer Wertanpassung an die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 bzw. 1935 dem Gebot der Folgerichtigkeit widerspreche und zu einem weitgehenden Verlust eines einheitlichen, am gemeinen Wert ausgerichteten, Bewertungsmaßstabs geführt habe.

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt nach der Reform erhalten:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und den Hebesatz legt die Stadt beziehungsweise die Gemeinde fest.

Die Grundsteuerwerte sind auf den 1. Januar 2022 neu festzustellen und werden dann der Grundsteuerberechnung ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt. Grundstückseigentümer sind dazu verpflichtet, bestimmte Angaben gegenüber ihrem Finanzamt in einer sogenannten Feststellungserklärung zu machen, beispielsweise zur Lage des Grundstücks, zur Grundstücksfläche, zur Gebäudeart, zur Wohnfläche und zum Baujahr des Gebäudes.

Müssen Eigentümer bereits zum 1.1.2022 aktiv werden?

Nein, Grundstückseigentümer müssen nicht bereits zum 1.1.2022 aktiv werden. Zunächst wird voraussichtlich Ende März 2022 eine öffentliche Bekanntmachung zur Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung erfolgen. Die Feststellungserklärung kann dann erst ab 1. Juli 2022 eingereicht werden. Die Abgabe muss zwingend elektronisch über die Steuer-Onlineplattform ELSTER erfolgen. 

Mit der Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes zum 1.7.2021 soll eine grunderwerbsteuerliche Neuregelung der Share Deals erreicht werden. Ein Share Deal ist der Erwerb einer Gesellschaft durch den Kauf (fast) aller Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft. Werden dabei Gesellschaftsteile einer Gesellschaft übertragen, die Grundstücke besitzt, stellt sich die Frage nach der Grunderwerbsteuerpflicht der Übertragung.

§ 35c Steuerermäßigung durch energetische Maßnahmen bei zu eigenem Wohnraum genutzten Gebäuden

§ 35c ermöglicht, dass Eigentümer Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung an ihrer Immobilie (innerhalb der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum) gefördert bekommen.

Gefördert werden die im § 35c Satz 1-8 aufgeführten Maßnahmen:

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